분양 자금 시뮬레이터

납부 구조

STEP 02

계약금 / 중도금 / 잔금 비율 분양가는 한 번에 내지 않고 나눠 냅니다. 보통 계약할 때 10%, 공사 중에 60%(중도금), 입주할 때 30%(잔금). 단지마다 다르며, 정확한 비율은 모집공고에 나옵니다.

중도금 이자 방식 중도금 60%는 보통 은행 집단대출로 냅니다. 무이자 = 건설사가 이자를 대신 내주는 조건. 이자후불제 = 이자를 내가 내되, 입주할 때 한꺼번에 정산하는 조건.

중도금 대출 금리 (후불제일 때) 이자후불제일 때 적용되는 연 금리입니다. 중도금 회차마다 빌린 날부터 입주일까지의 이자가 쌓여, 입주 때 한 번에 냅니다.

입주까지 기간 · 직접 입력 계약(분양)한 달부터 입주(잔금 납부)까지 걸리는 개월 수. 모집공고의 입주예정일을 보고 계산해 넣으세요. 보통 24~36개월입니다.

예: 2026년 6월 계약 → 2028년 12월 입주 = 30

잔금대출 조건

STEP 03

연소득 (세전) 세금 떼기 전 1년 소득입니다. 은행이 대출 한도(DSR)를 정하는 기준이에요. 부부가 함께 대출받을 계획이면 두 사람 소득을 합쳐서 넣으세요.

지금 갚고 있는 대출 (월) 현재 매달 나가는 모든 대출 상환액입니다. 신용대출, 자동차 할부, 학자금, 마이너스통장 이자까지 전부요. 은행은 이 금액만큼 새 대출 한도를 줄여서 봅니다(DSR). 없으면 0.

지역 / 규제 수도권(서울·경기·인천)은 주택담보대출에 최대 6억 원 한도와 더 높은 스트레스 금리(+1.5%p)가 적용됩니다. 비수도권은 +0.75%p.

주택 보유 무주택자와 기존 집을 팔기로 한 1주택자는 집값의 70%(LTV)까지 대출이 가능합니다. 다주택자는 현재 수도권 주담대가 사실상 막혀 있고, 취득세도 8~12%로 중과될 수 있습니다.

잔금대출 금리 입주할 때 받는 주택담보대출의 연 금리입니다. 실제 월 상환액은 이 금리로 계산하고, 대출 한도는 여기에 스트레스 가산금리를 더해 더 보수적으로 계산합니다.

대출 만기 갚는 기간입니다. 길수록 매달 갚는 돈이 줄어들어 대출 한도가 늘어나는 효과가 있습니다. 40년은 보통 만 34세 이하 등 조건이 붙습니다.

대출 금액 기준 소득 기준(DSR) = 입력한 연소득으로 은행이 실제 승인해줄 한도. LTV 최대 70% = 부부합산·소득 보강 등으로 담보 기준 최대치(집값의 70%, 수도권은 6억 한도 내)를 다 받는다고 가정한 시나리오입니다.

전용면적 전용 85㎡(국민주택 규모, 보통 '34평형')를 넘으면 취득세에 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.

↑ 분양가를 입력하면 이 자리에
입주까지의 자금 타임라인이 펼쳐집니다.

⚠ 다주택자 제한 — 현재 규제 기준으로 수도권·규제지역에서 다주택자의 주택담보대출은 사실상 막혀 있고, 취득세도 8~12%로 중과될 수 있습니다. 아래는 잔금 전액 현금 + 기본 취득세율 가정의 참고 시나리오입니다. 정확한 적용은 상담에서 확인하세요.

한 줄 요약 — 입주까지 필요한 내 돈 (세금 포함)

계약 시

—

입주 시 (잔금·이자)

—

세금·취득세

—

입주 후 월 상환

—

내 돈 잔금대출

대출 한도 사용률 LTV = 집값 대비 대출 비율 한도. 무주택 기준 70%까지이며, 수도권은 금액으로도 6억 원을 넘을 수 없습니다. 0%

스트레스 DSR DSR = 연소득 중 대출 갚는 데 쓰는 비율. 은행은 40%를 넘지 못하게 하고, 금리가 오를 경우를 대비해 실제보다 높은 '스트레스 금리'로 심사합니다. 0%

입주 시 정산서 — 내야 할 돈 / 빌리는 돈

MONTH 30

계약금 — MONTH 0 납부 완료—

잔금 —

중도금 대출 상환 잔금대출로 전환—

중도금 이자 정산 후불제—

입주 시 정산 합계—

(−) 잔금대출 실행 —

= 입주 시 내가 준비할 현금—

계약금 포함, 내 돈 총액 세금 별도—

입주 시 세금 — 취득세 계산서

DUE: 취득 후 60일 내

취득세 —

지방교육세 취득세율의 1/10—

농어촌특별세 전용 85㎡ 초과 시 0.2%—

세금 합계—

※ 국민주택채권 매입·등기 법무 비용이 별도로 약 30~100만원 수준 발생합니다. 발코니 확장 등 옵션 금액은 취득가액에 합산되어 세금이 소폭 늘 수 있습니다.

자금 타임라인

계약 → 입주

입주 후 — 매달 나가는 돈

0 /월

그리고, 파는 날의 숫자

PRICE SCENARIO

예상 매도가 — 직접 적어보세요

만원

+10%

−10%0%+10%+20%+30%

분양가 대비 차익

—

투입한 내 돈 대비

—

※ 시세는 오를 수도, 내릴 수도 있습니다 — 낮은 금액도 적어보세요. 본 시나리오는 수익을 보장하지 않으며, 1세대 1주택·2년 거주 시 매도가 12억 이하 양도차익은 비과세입니다(초과분·다주택은 과세, 중개수수료 등 비용 별도).

숫자는 나왔습니다. 이제 이 단지가 당신 조건에 맞는지는 사람이 봐야 합니다.

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